随着疫情稍稍缓和，云南的旅游业也在渐渐复苏。

今年截止8月，云南的游客人数达到5.34亿，同比增长15.1%，恢复至 2019 年同期的 97.1%。旅游总收入6067亿元，同比增长16.6%，恢复至 2019年同期的 81.4%。

旅游业块恢复了，可云南楼市仍在滑坡。

而这一轮滑坡，已经持续了一年多。

01
1-8月云南省楼市跌幅全面超过全国

根据国家统计局新商品住宅成交数据：

• 云南房价下跌13%，全国下跌4.9%
• 云南交易面积下跌27%，和全国持平
• 云南交易额下跌36%，全国下跌30%

由于房价下跌大幅超过全国，导致交易额下跌超过全国6个百分点。

02
云南省今年一直呈现下跌势态

相比其它省份在3月和6月有小幅反弹，云南省在今年的8个月中可谓是持续低迷。

1）在8个月里，单价、面积、金额全为负增长。

2）绝对值变化不大，房价在7000元/平米左右，成交面积在200万平方米左右。

值得关注的是，持续十个百分点以上的房价跌幅对房地产是重大打击，信心很难恢复。

03
云南省房地产仍有较大泡沫

1）泡沫——库存

根据国家统计局云南省数据，截止8月：

• 施工中的商品住宅面积为17226万平米
• 月平均销售面积202万平方米

通过以上数据可以得出，施工库存达到85个月，即7.1年。（施工库存=施工中面积/月均销售面积）

除去已经付款的期房，开发商手里的库存至少有5年，以今年每月143亿销售水平计算，库存市值达到8600亿。

2）泡沫——投资过热

房地产投资过热是全国性的问题，下面以增速比值法来评估。

增速比值=房地产投资增速/GDP增速。

• 比值<1，没有泡沫
• 1<比值<2，泡沫已经产生
• 2<比值<3，泡沫严重
• 比值>3，泡沫非常严重

云南2012-2021年的增速比值达到2.1，存在较大的泡沫。

3）泡沫——人口下降

2021年，云南省出现了首次人口的大幅下降，下降数量达到32万人。

其中，自然增长人数为58万（出生人数-死亡人数），即云南净流出人口达到80万。

人口流出将进一步挤压房地产需求端，产生新的泡沫。

疫情对云南楼市的影响非常大，不管是省会昆明还是大理、丽江等旅游城市，旅居地产一直是云南的特点，当“旅居”不成立之后，这类地产库存立刻成为泡沫。

云南的第三产业并不发达，欠缺多样性的就业岗位，比如金融、互联网，因此对人口流入有相当大的阻力，也是房地产的利空点。

2021年，云南的人均收入为25666元，全国排名倒数第四，仅超过甘肃、贵州、西藏。

结语：

综合云南省楼市目前的下跌态势以及泡沫情况，整体继续下探是大概率事件。

房价下降对于云南省减少人口流出有一定作用，但加速产业升级，快速发展经济才是根本之道。