在我国公募REITs即将迎来“三年大考”之际，3月24日，国家发改委和证监会相继发文，对REITs申报、发行等流程提出更完善的规范措施。与此同时，公募REITs常态化发行工作又迈出关键一步。3月31日，首批四单基础设施公募REITs——中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT的扩募发售正式获批。
“此次扩募成功落地，将为基础设施项目原始权益人提供一条高效便捷的资产上市渠道，进而持续盘活优质存量资产，形成存量资产与新增投资之间的良性互动。”华安基金有关人士在接受《中国经营报》记者采访时表示。
数据显示，截至4月5日，沪深两市共有27只公募REITs上市，规模超900亿元。记者注意到，大多数公募REITs上市以来二级市场表现相对平稳，截至4月5日，14只上市后累计涨幅为正，3只上市以来涨幅超30%。
公募REITs持续扩容
针对此次扩募，华安基金有关人士在接受记者采访时表示，此次扩募的获批对华安张江光大园REIT有着深远的意义：一是持续扩大资产规模，实现规模效应和协同效应，有利于发挥规模效应和集聚效应，进一步提升对相关产业客户的吸引力，对于基金产品的估值水平和流动性都将起到正向支撑作用；二是拓宽租赁收益的来源，进一步分散投资风险和提高投资配置价值；三是助力盘活优质存量资产，促进存量资产与新增投资的良性互动。
红土创新基金方面也表示，随着扩募及首发资产扩容等举措的落地，国内基础设施公募REITs体量将持续扩大，这将为更多优质基础设施资产进行资产证券化提供可能，并逐步缓解目前二级市场基础设施公募REITs“供不应求”的局面。同时，扩募的落地将加快形成投融资“投—管—退”的资产良性循环，赋予产品不断成长的生命力，也将进一步完善国内基础设施公募REITs市场制度建设，助力市场高质量发展。
上海证券基金评价中心高级基金分析师孙桂平博士指出，海外公募REITs市场主要通过不断扩募来增加规模，最终形成一系列专业的资产管理运营平台，获得市场认可，给予较高估值。而我国基础设施资产规模庞大，若要实现公募REITs长期良性发展，扩募势在必行，专业的基础设施资产只有被更专业的管理机构运营才能发挥其最大价值。
扩募的同时，公募REITs的底层资产也在持续扩容。3月29日，首批两只新能源REITs——中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中航京能光伏REIT”)、中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中信建投国家电投新能源REIT”)正式上市。
“新能源REITs发行在资本市场上具有较强的示范意义。”孙桂平指出，从产业发展而言，新能源项目作为重资产运营的项目，借助REITs可以盘活存量资产，降低企业负债，拓宽融资渠道，助力和推动新能源行业的长期健康发展。
“从投资角度而言，新能源行业作为国家大力扶持的重点行业，具有长期投资价值，借助REITs在获取可观分红收益的基础上，又可以享受到行业发展红利带来的长期资产增值收益。”孙桂平说。
常态化发行提升发行效率
3月24日，国家发改委和证监会相继发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(简称“236号文”)、《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，鼓励消费REITs发展，百货商场、购物中心、农贸市场等零售类地产项目纳入基础资产范围。
孙桂平指出，两部委发文的关注点在于支持消费基础设施建设，意味着未来REITs资产类型将继续扩容至商业地产等领域，此举有利于盘活存量资产、降低企业负债率，拓宽企业融资渠道，提升商业地产运营效率，以及后续消费基础设施建设，将进一步促进消费，拉动经济增长。
红土创新基金方面表示，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入。时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一二级市场的产品，无论在盘活存量资产，引导市场化资金参与新基建，还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。从相关政策的不断落地，也可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多符合要求的行业或领域的资产类型扩充到公募REITs市场中，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。
回望公募REITs三年的发展，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆指出，目前公募REITs的市场规模不大，只有800亿的体量，与传统公募基金规模相比仍处于发展的初期。我国过去几十年快速发展，也沉淀了大量优质的基础设施资产，再加上百货商场、购物中心等消费类基础设施，适合于发行公募REITs的资产规模庞大，预计未来REITs将是个万亿级的庞大市场，前景可期。
孙桂平指出，2021年，REITs上市首年仍分两批次发行，2022年以来REITs实现常态化发行，步入发展新阶段。常态化发行缩短了REITs发行时间，提升了发行效率，促进了REITs市场快速发展；同时，将不同类型资产引入到REITs中，促进了不同类型基础设施行业发展，也增强了REITs市场关注度和活力，满足了不同类型投资者的需求；“通过引入做市商制度解决了长期封闭基金的流动性问题，提升了投资者参与REITs投资的需求。”孙桂平说。
警惕非理性上涨，切勿跟风炒作
莫一帆特别提醒投资者在参与REITs投资时，需要注意可能出现的风险。
第一，底层资产运营风险。公募REITs投资集中度高，80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券(ABS)并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能受经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
第二，二级市场价格变动风险。公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。
莫一帆表示，如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。“整体看来，公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。”莫一帆说。
记者注意到，此前证监会也提醒过投资风险，让投资者切莫跟风炒作。证监会发文表示，公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。此外，由于境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。证监会建议投资者基于理性分析判断，并根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
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