短短8个月，成都南三环超级大盘“南城都汇”的资产两次被法拍。
4月15日法拍的商业住房，是去年住宅法拍的续集。推动法拍的卓颖投资，看起来和项目收购方毫无关系，但穿透股权后和相关高管的履历后发现，它是禹洲集团控股的公司。因原告和被告是“自己人”的特殊关系，导致项目超45亿元的资产被“顺利查封”，这也为法院判决项目公司（舜鸿地产成都公司）违约提供了完整的证据链。
知情人士透露，如果项目商业法拍顺利找到买家，法拍资金将进入监管账户用于项目保交楼，若未售住宅竣工后同样进入法拍，那么，按照赔付的优先级关系，禹洲集团有望拿回当年投入的资本金。这正是禹洲集团在操盘过程中，通过撬保险柜抢公章、单方面操作签订超45亿担保合同、伪造工程总包合同转走 6.9 亿元专项贷款资金和 2493.12 万元账面资金转账的根本目的。
2022年3月8日，禹洲集团公开宣布暴雷以后，它就少了一个“钱包”了。
一波未平，又起一波。
近日，南城都汇8期Link商业街内161套、货值约4.3亿元的商业用房在阿里拍卖和京东拍卖挂牌，将于4月15日拍卖。拍卖信息显示，161套商业房产的所有权人，为南城都汇项目开发商舜鸿地产（成都）有限公司（下文简称“舜鸿地产成都公司”），其建筑面积60—225㎡，起拍总价50—575万。
南城都汇8期商业住房被摆上法拍台
2024年4月，南城都汇8期Link商业住房即将阿里/京东开启拍卖，这是项目资产第二次被摆上法拍台。2023年8月14日，南城都汇8期住宅（组团案名“山河玖璋”）就曾上过法拍台，后因“其他”原因撤拍。
2023年8月，南城都汇8期住宅司法拍卖因“其他”原因被叫停
短短8个月，南城都汇8期的资产被再次搬上拍卖台，说明收购项目的股东方尚未达成共识，而随着更多信息被披露，这两次看似迫不得已的法拍实际上是一方股东故意为之。在解开原告被告的“特殊关系”之前，我们想知道，昔日的明星盘为什么会走上法拍呢？
01 昔日的明星盘为什么会走向法拍呢？
要讲清楚这个问题，得先从舜鸿地产（项目开发公司）说起。
2020年7月23日，南城都汇开发商和记黄埔地产（成都）有限公司更名为舜鸿地产（成都）有限公司，该公司由禹洲集团和成都瑞卓置业联合收购，双方各持股50%，禹洲集团操盘。值得注意的是，“禹洲集团操盘”给项目后期发展带来了巨大变数。但当时的禹洲，风头正盛。
禹洲集团财报显示，2019年集团实现累计销售金额为751.15亿元，同比增加34.13%;累计销售面积为497.12万平方米，同比上升34.3%。此外，公司2019年保持了一贯高派息的特色，派息率高达45.67%，以现金分红回馈投资者。如此强劲的增长，让老板信心无比膨胀，让投资者信心十足。然而，计划不如变化快。
2020年9月，也就是禹洲集团和卓瑞置业接手南城都汇两个月后，成都高新技术产业开发区财政金融局发布《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》，高新区财政金融局以开发商存在捂地，捂盘不良行为，严重影响了区域房地产平稳发展，所以禁止高新区的金融机构向南城都汇的开发商和记黄埔及项目公司提供新增融资，贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔进行重大资产重组提供帮助。
成都高新区财政金融局发布的函
这意味着，和记黄埔地产（成都）有限公司的开发贷款资金链被切断了。然而，股东们很快想到了解决办法。同年12月，和记黄埔（成都）有限公司更名为舜鸿地产（成都）有限公司。
在这之前的8月，项目收购方首次对外公布项目新案名，原南城都汇7期更名为“山河峯荟”，原南城都汇8期更名为“山河玖璋”。
公开资料显示，2021年5月，项目最后一次开盘卖了372套山河玖璋的住宅，成交均价为15527元/㎡，但这笔生意是亏的，因为售价比收购成本价还低。
开发贷款通道被堵和销售价格不及预期，给项目带来“戴维斯双杀”。
2022年2月，卓颖投资集团有限公司申请查封舜鸿成都公司的高新区房产，也就是南城都汇，查封期限三年。
2022年6月，禹洲在港交所发布公告，公司三笔美元债利息偿付违约，且利息支付宽限期已到期，公司未能按期支付利息。正式宣告爆雷，也让南城都汇的未来蒙上了一层阴影。此时，禹洲集团已经无法向长江实业集团支付项目收购尾款，试图通过时间换空间的计划沦为泡影，而当初把酒言欢的合作方沦为“只认钱不认人”原告和被告。
02 收购股东方为何撕逼？
南城都汇8期商业用房即将开启法拍，而项目股东方的纠纷一直在持续，迄今尚未达成一致。
在上次住宅法拍前夕，瑞卓置业和香港和黄分别发布声明，对法拍事件表示不认可。显然，瑞卓置业和香港和黄是不希望资产被底价拍卖的，然而，项目另一股东禹洲集团，在两次法拍事件中从未发表任何“利益受损”的相关声明，也未表现出推迟拍卖的行为，似乎不合商业逻辑。究竟为何？
据观点地产网报道，推动本次法拍的“卓颖投资”和禹洲集团有控股关系。企查查显示，由卓颖投资集团有限公司100%控股的杭州舜嘉贸易有限公司旗下两家公司，都与开发商之一的禹洲集团有关联。南京琨灏五金贸易有限公司也有多名高管在禹洲集团任职。
也就是说，两次推动法拍的单位卓颖集团，其实是禹洲集团的“自己人”。至此，我们就能理解禹洲集团的一系列“神操作”了。
一.拒绝执行成都市中级人民法院判决书【（2023）川 01 民终 6594 号】关于“原公司法定代表人向公司新法定代表人或其指定人士交还公司的公章、财务章、营业执照正副本原件及其他相关公司资料及其他财产”的决议，导致项目后续工作迟迟无法推进。
二.2021 年 5 月 28 日，项目操盘方相关人员利用在舜鸿地产任职之便，伪造了总承包建设单位江苏中南建筑产业集团有限责任公司（简称“江苏中南公司”）的印章，虚拟转包合同将 6.9 亿元专项贷款资金以及 2493.12 万元舜鸿地产账面资金转账给并未承包项目工程的福建城省城东建筑工程有限公司。
三，2023年8月9日，项目股东方成都瑞卓置业有限公司发布的声明称，南城都汇项目因操盘方禹洲集团2021年11月私撬保险柜盗取公章后，非法虚构炮制两笔巨额担保诉讼案（两案合计金额高达47亿），禹洲集团利用其控制被告公章的便利，操作该虚假诉讼两案由成都中院一审判决生效。
第四，2023年9月19日，舜鸿地产（成都）有限公司发布的《致公司全体员工告知函》称，禹洲集团委派至公司但被罢免的原法定代表人王婷婷，利用其无权占有的公司公章向公司员工出具告知书，试图蒙蔽员工、拒绝执行相关决议、干扰公司正常经营。
03 为何超额查封？
如前文所述，舜鸿地产和香港卓颖投资之间的两个担保债权纠纷，涉案金额超过40亿元，加上原项目公司的股东公司为境外公司，取证工作难度可想而知。
如此巨额的诉讼，禹洲操控原被告联手，被告主动放弃法律赋予的二审上诉权，使一审判决顺利生效，迅速进入执行阶段。而从后期瑞卓发布的公章丢失的公告看出，瑞卓表示毫不知情。
但最让人匪夷所思的却是法院的超额查封，企查查公开信息，案件执行标的额约25亿，却查封了项目30多万平米住宅及4.5万平米商业，资产价值超百亿。一位服务房地产多年的律师表示，查封超30%比较常见，但超300%的查封很少见。
04 买家竞拍成功后能否租赁或自营？
据阿里资产拍卖网显示，本次法拍的161套商业住房起拍单价均低于同社区其他组团的资产。以高新区荟锦路99号49栋 1层104号房屋为例，建筑面积139.74㎡，起拍总价284万，起拍单价2.03万元/平米。贝壳找房数据显示，位于南城都汇汇曦园三期的一套住宅，挂牌单价约2.4万/㎡。
从项目现场来看，虽然南城都汇8Link商业街1-3主体工程已经完工，且部分商铺已经出租给商户，但项目周边杂草丛生，地下室一片黢黑，显然是处于无人运营状态，而商业项目最重要的是运营和管理。
此外，四川恒通房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告（川恒通评房字\(2023\)750号评估报告）显示，本次拍卖的商业住房上午办理权属初始登记。
当然，既然是合法拍卖的房源，肯定是可以办理产权登记的。问题就是，在如此复杂的债务关系中，买家什么时候才能拿到产权登记证尚不可知。此外，参拍人拍到商铺后能否成功租赁出去或自营，目前还是未知数。
2022年3月，禹洲集团公开暴雷，自那以后，禹洲集团股价加速下跌。
如果从收购南城都汇算起的话，禹洲集团的股价从最高3.95元跌至0.053元，37个月股价跌99%。禹洲集团最新发布的年报显示，2023年，母公司亏损约105亿元，现金及银行结余（含受限制现金）51.43亿元。
南城都汇未来还会出现哪些变化，我们将持续关注。
